Que vous ayez un prêt immobilier à rembourser ou non, l’Etat considère que le loyer moins les charges inhérentes au bien sont appréhendées par le contribuable. Ainsi en cas d’emprunt, il n’est déduit que les intérêts (rémunération de la banque) et le capital remboursé n’est pas pris en compte. Le bénéfice foncier est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu (tranche de 14 ou 30% le plus souvent) plus 17.2% de prélèvements sociaux. Si votre locataire vous paie seulement l’équivalent de la mensualité d’emprunt, la fiscalité « foncière » vous fera facilement débourser 150 à 200 € par mois d’impôts alors que vous n’avez pas ces fonds provenant d’un enrichissement immobilier !
2 moyens de remédier à cela :
- Dispositifs Cosse ancien : il convient de signer une convention avec l’ANAH (agence nationale amélioration habitat) pour s’engager à louer pendant 6 à 9 ans le bien, respecter un plafond de loyer selon le lieu du bien. Les conditions sont consultables sur monprojet.anah.gouv et vous avez un abattement sur les loyers de 15 à 70%. L’économie minimum serait alors de 30 € mensuel. Cela ne coûte rien de se renseigner !
- Louer le bien équipé : une location avec les meubles, matériels pour y vivre, n’est pas dans la même catégorie fiscale. Il s’agit de revenus commerciaux non professionnels et une dépréciation du bien est possible, ou en cas de petite activité, l’abattement micro est de 50% (au lieu de 30% en micro-foncier). Autre avantage non négligeable, les baux de logements meublés ne sont pas soumis à la loi empêchant l’expulsion hivernale pour loyers impayés.
